„A soproni ingatlanok drágák” – akkor is, ha az osztrák szinttel vetjük össze?

A 2008-as Amerikában kirobbanó ingatlanpiaci válság fokozatosan gyűrűzött be Európába – ezáltal hazánkba. Bár azóta mintegy 10 év telt el és az utóbbi időszakban a kormány meglehetősen sok intézkedéssel támogatja a lakáspiac virágzását, az az igazság, hogy az építőiparunknak még mindig van hova fejlődnie. Különösen az osztrákokhoz képest.

A magyar építőiparnak egy nagy hibája van

A statisztikák tanúbizonysága szerint az újlakások szegmense az utóbbi 2-3 évben megugrott: először a kiadott építkezési engedélyek száma emelkedett több mint kétszeresére, majd az elkészült projektek kezdtek el gombamód szaporodni.

Igaz, hogy 2017-ben mintegy 136 ezer folyamatban lévő projektet tartottak számon, de ez még mindig nem érte utol a válság előtti szintet (ebben az évben nagyjából 159 ezer újlakás épült). És bár a számok biztatóak, egy néhány éve készült felmérés szerint az újlakásokra igen nagy szükségünk van, mert a hazai ingatlanállomány állapota jócskán hagy kívánnivalót maga után.

A képet tovább árnyalja, hogy 2019 év végén megszűnik az újlakásokra vonatkozó kedvezményes adókulcs, amelynek hatásait már most is érezhetjük. A bejelentést követően voltak olyan fejlesztők, akik a projekt leállítása mellett döntöttek. És vannak, akik inkább bele sem kezdenek – mert attól tartanak, hogy az átadás 2020-ra csúszna.

A munkálatokat megnehezíti a szakemberhiány és az építőanyag drágulása, de a szakértők szerint nem is ebből ered a probléma igazi gyökere, hanem az alacsony hatékonyságból. Ausztriában ugyanis ugyanannyi dolgozóval mintegy hatszor nagyobb értékű termelést tudnak kivitelezni, mint itthon.

Mekkora az eltérés az osztrák és a soproni ingatlanárakban?

Köztudott, hogy hazánk vidéki nagyvárosai közül csak Sopron veszi fel a versenyt a fővárossal, ami főleg az Ausztriához való közelségére vezethető vissza. Éppen ezért érdemes megnézni, hol helyezkednek el a város átlagárai az egyes osztrák térségekhez képest. A számszerűsítésnél pedig jobb, ha külön vizsgáljuk az egyes ingatlantípusokat – hiszen teljesen más adottságokkal bír egy családi ház és egy lakás.

A soproni házak átlagos négyzetméterenkénti árai nem minden esetben maradnak el jelentősen a szomszédos országban lévő társaiktól. Felsőpulya (Oberpullendorf) árszínvonalához képest 18%-kal, Nagymarton (Mattersburg), Kismarton (Eisenstadt) és Nezsider (Neusiedl am See) szintjéhez képest azonban nagyobb, 38-57%-kal kedvezőbb átlagárakkal lehet kalkulálni – mindez 700-1350 eurós különbséget jelenthet a négyzetméterárakban.

Átlagos ingatlanárak Sopronban és Burgenland egyes régióiban

Hasonló differenciál mutatkozik az Eisenstadtban és a Sopronban eladó lakások között is, ebben a szegmensben a négyzetméterárakban mintegy 38%-os, azaz 870 eurós különbségekről beszélhetünk. De nemcsak az átlagárakra, hanem azok változásának ütemére is érdemes egy pillantást vetni.

Az átlagos ingatlanárak változása Sopronban és Burgenland egyes régióiban (euró/m2, 2018. január és augusztus között, forrás: ingatlannet.hu; derstandard.at)

Ebben a kérdésben szintén számít a pontos elhelyezkedés – azaz a régiók Burgenlandban is mérvadók. Idén Eisenstadtban 10%-kal, Mattersburgban és Eisestadt-Umgebungban 2-3%-kal visszaestek, Oberpullendorfban 4%-kal, Neusiedl am See térségében pedig 15%-kal drágultak az átlagos négyzetméterenkénti árak. De nem állt meg a soproni árszínvonal sem, az itt meghirdetett ingatlanok január és augusztus között újabb 9%-kal bővültek – ezzel lekörözve a hazai 5%-os növekedést.

Forrás: ingatlannet.hu

Emiatt lóg ki a sorból a soproni ingatlanpiac

A soproni ingatlanpiacot egyedi tényezők formálják, melynek köszönhetően az árak is kiugróak az ország többi részéhez viszonyítva. A nyár hozott egy kis mérséklődést, de augusztusban ismét felemelkedtek az árak. A különcség oka A piaci árakat alapvetően a kereslet és kínálat bősége vagy épp szűkössége szabja meg, melyeket nagyban befolyásol az adott régió illetve település gazdasági helyzete: a jövedelmek nagysága, a foglalkoztatottság mértéke, a kamatkörnyezet, beruházási és építkezési kedv, de még maga az építőipar is. Emellett számottevő árbefolyásoló hatása van a felsőfokú oktatási intézményeknek is, melyek az adott településre csábíthatják a fiatal korosztályt. Nagyvonalakban ezek a gazdasági tényezők alakítják az ingatlanpiaci árakat, melyeket elsősorban országos viszonylatban szokás vizsgálni. Ezek alapján nem lepődünk meg, ha Győrben magasabb árakkal találkozunk, mint például Salgótarjánban. Ugyanakkor Sopron ingatlanpiacára már más tényező is hatással van: Ausztria. A gazdaságilag erősebb észak-nyugati szomszédunk határán fekvő város próbál igazodni az osztrák viszonyokhoz, amely a kínált ingatlanok árain is tükröződik. Azonban mielőtt a konkrét árakra kitérnénk, nézzünk meg pár további érdekes számadatot. Budapesten átlagosan 2-3 hónap alatt lehet értékesíteni egy használt lakást, míg az alacsonyabb népességű települések felé haladva ez az idő a 6-8 hónapot is eléri. Győr-Moson-Sopron megyében az idei év első hat hónapjában több mint kétszer annyi lakás épült , mint a 2016-os év ugyanezen időszakában. Az idei és az elkövetkezendő évben még sok lakásépítésre lehet számítani, ugyanis a még 2018 végéig fennálló 5 %-os áfakulcs miatt a beruházó cégek próbálják ezen időszakban átadni, és értékesíteni készülő lakásaikat. Az Ingatlannet.hu hirdetőportál adatai alapján, 2017 augusztusában az eladásra kínált családi házak átlagosan 188 m 2 alapterületűek, a panellakások 54 m 2 , míg a téglából készült lakások esetén 63 m 2 az átlagos érték. Osztrák (ár)megszállás A megye gazdasági helyzete és adottságai egyaránt ösztönzőleg hat a soproni piaci növekedésre, de legfőképp az osztrák közelség az, ami országos szinten is kiemelkedővé teszi a hűség városát. A családi házak…

tovább:
Emiatt lóg ki a sorból a soproni ingatlanpiac